Projekte in Planung · Braunfels
Neubau für Seniorenwohnen, Tagespflege oder eine besondere Wohnform
Wir errichten auf unserem Grundstück in Braunfels einen Neubau und suchen den Träger, der ihn langfristig betreibt. Das Raumprogramm planen wir mit Ihnen, bevor der Bauantrag gestellt wird.
Grundstück und Planungsrecht
Baureifes Sondergebiet mit offener Nutzung
- Lage
- Friederike-Fliedner-Straße, 35619 Braunfels (Lahn-Dill-Kreis)
- Makrolage
- 9 km südwestlich von Wetzlar, 28 km nordöstlich von Limburg; heilklimatischer Kurort
- Grundstücksfläche
- 3.757 m², im Eigentum des Vorhabenträgers
- Nutzung gemäß B-Plan
- Sondergebiet, rechtskräftiger Bebauungsplan
- Genehmigungsstand
- Bauvoranfrage positiv beschieden
- Geschossflächenzahl
- 1,2 – zulässige Bruttogrundfläche 4.508,40 m²
- Stellplätze
- 63 Plätze oberirdisch auf dem Grundstück, keine Tiefgarage erforderlich
- Baukörper
- L-Form; Untergeschoss, Erdgeschoss, zwei Obergeschosse, Staffelgeschoss
- Ausstattung
- Aufzug, schwellenlose Erschließung, Balkone zur Gartenseite, Gründach mit Photovoltaik
Umfeld
Ruhige Randlage nördlich der Kernstadt am Übergang zur freien Landschaft, mit Bushaltestelle vor der Tür.
- Bushaltestelle „Fr.-Fliedner-Heim“
- ca. 130 m
- Seniorenpflegeeinrichtung, Nachbargrundstück
- ca. 100 m
- Busbahnhof, Linie 185 nach Wetzlar
- ca. 0,9 km
- Lebensmittel (Lidl, Edeka), Bäckerei
- ca. 0,8 – 1,1 km
- Drei Hausarztpraxen, Apotheke
- ca. 0,8 – 0,9 km
- Schloss, Altstadt, Kurpark
- ca. 1,2 km
Lage und Bedarf
Braunfels altert schneller als der Bundesdurchschnitt
Das Medianalter liegt bei 51,3 Jahren, 8,7 % der Einwohner sind älter als 80, und die Alterswanderung ist mit +11,9 ‰ deutlich positiv.
| Lahn-Dill-Kreis | Wert | Bedeutung |
|---|---|---|
| Pflegebedürftige | 23.320 | Grundgesamtheit im Einzugsgebiet |
| davon nur durch Angehörige versorgt | 15.953 | Markt für entlastende Angebote |
| Vollstationäre Heimplätze | 3.507 | Segment ist gut versorgt |
| Tagespflegeplätze im Kreis | 383 | in Braunfels selbst nur zwölf |
| Ambulante Dienste | 48 | Partner für Kooperationen |
Wo die Lücke liegt
Braunfels ist in der vollstationären Pflege bereits ein Cluster, mit mehreren Heimen und einer Geriatrie am Ort. Das hilft bei Personalgewinnung und Zuweisern.
Dünn besetzt sind die Stufen davor: Betreutes Wohnen ist im Ort kaum vertreten, die nächsten Angebote liegen in Solms, Leun, Aßlar und Wetzlar. Die einzige Tagespflege am Ort hat zwölf Plätze und ist stark ausgelastet. Genau dazwischen setzt dieses Vorhaben an.
Quelle: Hessisches Statistisches Landesamt, Pflegestatistik, Stichtag 15.12.2023; Hessisches Gemeindedatenblatt Braunfels.
Drei Raumprogramme
Derselbe Baukörper, drei Konzepte
Dies sind Ausgangspunkte, keine Festlegungen. Welche Nutzung realisiert wird, entscheiden wir mit dem Träger.
Variante Seniorenwohnen
62 Wohnungen
Klassischer Geschosswohnungsbau in Seniorenausführung. Abgeschlossene Wohnungen mit eigener Küche und Bad, Balkon zur Gartenseite, barrierefreie Erschließung.
Variante Wohnen + Tagespflege
45 WE + Tagespflege
Das Erdgeschoss wird zur Gewerbeeinheit für eine Tagespflege: Gemeinschaftsräume, Therapie und Betreuung unter demselben Dach wie die Wohnungen.
Variante besondere Wohnform
rund 65 Plätze
Einrichtungsbau statt Wohnungsbau. Bewohnerzimmer mit gemeinschaftlicher Infrastruktur, betrieben von einem Träger. Die Geschossfläche wird voll ausgeschöpft.
| Kennwert | Seniorenwohnen | Wohnen + Tagespflege | Besondere Wohnform |
|---|---|---|---|
| Bruttogrundfläche | 3.693,00 m² | 3.693,00 m² | 4.508,40 m² |
| Wohn- / Nutzfläche (ca. 75 %) | 2.769,75 m² | 2.769,75 m² | 3.381,30 m² |
| Einheiten | 62 Wohnungen | 45 WE + 1 Gewerbeeinheit | rund 65 Plätze |
| Stellplatzbedarf | 62 von 63 | 63 von 63 | 9 von 63 |
| Ausnutzung der max. BGF | 81,9 % | 81,9 % | 100,0 % |
| Grundlage Stellplatzsatzung | Anlage 1.8 | Anlage 1.8 und 2.1 | Anlage 1.6 |
| Verwertung | Einzelvertrieb oder Blockverkauf | Einzelvertrieb plus Pachtvertrag | Pachtvertrag mit einem Träger |
Der Stellplatzschlüssel bestimmt die Größe
In den Wohnvarianten begrenzen die 63 vorhandenen Plätze die Bebauung; die Bruttogrundfläche wurde deshalb auf 3.693 m² zurückgenommen. Für eine betreute Wohnform rechnet die Satzung mit einem Stellplatz je acht Betten. Der Bedarf sinkt auf neun Plätze, und die zulässige Geschossfläche lässt sich mit 4.508 m² vollständig ausschöpfen: rund 22 % mehr Fläche ohne Mehrkosten für das Parken.
Wohn- und Nutzflächen nach pauschalem Ansatz von 75 % der Bruttogrundfläche; Konkretisierung im Zuge der weiteren Planung.
Grundrisse
Visualisierte Vorplanung
Zuschnitt und Raumprogramm werden mit dem Betreiber abgestimmt.
Das Erdgeschoss als eigene Einheit
Gemeinschafts- und Speisebereiche, Therapie- und Bewegungsraum, Werkstatt, Ruheraum, Pflegebäder und Umkleiden. Eigener Zugang mit Empfang und Blick in den Innenhof. Zuschnitt und Platzzahl stimmen wir mit dem Betreiber ab.
Visualisierungen, unverbindlich.
Für Träger und Betreiber
Was wir vor dem Bauantrag mit Ihnen abstimmen
Die Grundrisse sind noch veränderbar. Diese Punkte legen wir gemeinsam fest, damit das Haus zu Ihrer Konzeption und zu den Anforderungen Ihrer Aufsichtsbehörde passt.
- Raumprogramm und Zimmergrößen; bei einer stationären Wohnform nach HGBPAV mindestens 14 m² Wohn-Schlaf-Raum je Einzelplatz ohne Sanitärbereich, eigener Sanitärbereich je Zimmer
- Gemeinschaftsflächen von mindestens 2,5 m² je Bewohner, bei 65 Plätzen also rund 165 m²
- Lage und Zuschnitt von Therapie-, Ruhe- und Pflegebadräumen, Werkstatt- und Bewegungsflächen
- Bei einer Tagespflege: Ruheraum für die Hälfte der Tagesplätze; ein Pflegebad ist hier nicht erforderlich
- Technische Ausstattung: Rufanlage, Küche, Lüftung, Energiekonzept, Barrierefreiheit nach DIN 18040-2
- Nutzung des Untergeschosses; nach HGBPAV sind dort keine Wohnplätze zulässig
Wir übernehmen
Grundstück und Baurecht · Planung · Bauantrag und Genehmigungsverfahren · Bau und schlüsselfertige Übergabe · Abstimmung mit Stadt und Aufsichtsbehörden · bauliche Nachweise für Ihr Vereinbarungsverfahren
Wir brauchen von Ihnen
Ihr Raumprogramm und Ihre Konzeption · eine Absichtserklärung mit Laufzeit, Pacht, Indexierung und Verlängerungsoptionen · einen festen Ansprechpartner · Ihren Zeithorizont für die Inbetriebnahme
Für Investoren und Projektentwickler
Mögliche Strukturen
Wir sind in der Struktur offen und bevorzugen den Forward Deal, sobald der Betreibervertrag steht.
| Weg | Mechanik | Zeitpunkt |
|---|---|---|
| Forward Deal | Ankauf des fertiggestellten Objekts, Kaufvertrag vor Baubeginn, Betreibervertrag als Vertragsgrundlage | nach Betreiberbindung |
| Ankauf Grundstück mit Baurecht | Erwerb von Grundstück, Baurecht und Planungsstand; der Käufer realisiert selbst | jederzeit |
| Gemeinsame Realisierung | Beteiligung an der Projektgesellschaft; Kapital und Bauträgererfahrung von Ihrer Seite, Grundstück und Baurecht von unserer Seite | jederzeit |
| Ankaufsrecht | Notarielles Ankaufsrecht mit Kaufpreisformel je m² Geschossfläche, gesichert durch Vormerkung | jederzeit |
Ablauf
Der Zeitplan hängt an der Betreiberbindung, deshalb nennen wir bewusst keine festen Termine.
- Betreiber binden: Absichtserklärung mit Laufzeit, Pacht und Indexierung; die Nutzungsvariante steht damit fest
- Raumprogramm mit dem Betreiber abstimmen, Ausführungsplanung, Bauantrag
- Kostenberechnung nach DIN 276 auf Ebene Leistungsphase 3
- Transaktion strukturieren und beurkunden
- Bau und Übergabe
Was Sie nach einem ersten Gespräch erhalten
Bebauungsplan und Bescheid zur Bauvoranfrage · Lageplan und Flurkarte · Grundrisse aller Geschosse in den drei Varianten · Flächenberechnung und Stellplatznachweis · Kostenrahmen nach DIN 276 · Standort- und Bedarfsanalyse · Stand der Betreibergespräche
Was für den Standort spricht
Baurecht gesichert und Vorbescheid in der Hand · keine Tiefgarage erforderlich · Bushaltestelle vor der Tür · Nahversorgung in einem Kilometer · positive Alterswanderung · Pflegecluster am Ort erleichtert Personalgewinnung
Nächster Schritt
Ein Gespräch, in dem Sie uns sagen, was Sie bräuchten
Lageplan, Grundrisse und Flächenberechnung bringen wir mit; ein Ortstermin ist jederzeit möglich. Falls Sie das Vorhaben nicht selbst betreiben möchten, freuen wir uns über einen Hinweis, wer im Kreis dafür in Frage käme.
Unverbindliche Projektvorstellung, kein Angebot im Rechtssinne und keine Anlageberatung. Flächen- und Einheitenangaben beruhen auf der Vorplanung. Alle Angaben freibleibend, Änderungen vorbehalten. Konzept und Planung: unser Team aus Planungspartnern.